上海 "買賣不破租賃" 糾紛調解：買家起訴賣家隱瞞長期租約

上海 "買賣不破租賃" 糾紛調解：買家起訴賣家隱瞞長期租約

近日，上海一起因房產交易中隱瞞長期租約引發的糾紛引發廣泛關注。買家因賣家未如實告知房屋存在長期租賃合同，導致無法正常入住，遂將賣家告上法庭。此案涉及《民法典》中"買賣不破租賃"原則的適用，成為近期法律界和房產市場的熱點話題。

一、案件背景

2023年5月，上海市民張先生以620萬元的價格購入徐匯區一套二手房。交易完成後，張先生髮現房屋內仍有租客居住，且租約還剩8年。賣家王女士在交易過程中從未提及此事。根據《民法典》第七百二十五條規定："租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。"即"買賣不破租賃"原則。

二、各方觀點

1.買家主張：賣家在交易過程中故意隱瞞房屋存在長期租賃的事實，屬於欺詐行為，要求解除合同或賠償損失。

2.賣家辯稱：租賃合同已在物業備案，買家未盡合理審查義務，應自行承擔部分責任。

3.法律專家：根據《民法典》相關規定，若賣家確實故意隱瞞重要事實，可能構成欺詐；但同時，買家也負有審慎審查的義務。

三、類似案件數據分析

近年來，隨著房地產市場的活躍，"買賣不破租賃"糾紛呈上升趨勢。以下是近三年上海市部分法院受理的類似案件統計：

四、風險防范建議

1.買家注意事項：

• 交易前務必實地查看房屋現狀

• 查詢物業登記和租賃備案信息

• 在合同中明確約定房屋交付狀態

• 可要求賣家出具無租約聲明

2.賣家注意事項：

• 如實披露房屋租賃狀況

• 提前與租客協商解約事宜

• 保存相關溝通記錄

• 在合同中明確約定租賃情況

五、案件最新進展

據徐匯區人民法院透露，本案目前正在調解階段。主審法官表示，將依據《民法典》相關規定，綜合考慮雙方過錯程度、實際損失等因素作出公正裁決。業內專家預測，此類案件通常以經濟賠償方式結案，完全解除合同的難度較大。

此案再次提醒房產交易各方：誠信履約是基本原則，充分信息披露是避免糾紛的關鍵。無論是買家還是賣家，都應提高法律意識，完善交易流程，防範類似風險。

隨著"買賣不破租賃"原則的普及，預計未來此類糾紛將呈現"數量上升但調解成功率提高"的趨勢。法律界人士建議，相關部門可考慮建立更完善的房屋租賃信息披露機制，從源頭上減少糾紛發生。